内房股估值突破天花板

港股在国庆期间创出新高，其中内房股仍然“魅力不减”。 虽然在长假后第一个交易日遭遇集体下挫，但是细看内房股的估值，却早已经实现了“逆袭”。

截至10月9日，中国恒大(03333.HK)的市盈率(TTM)为15.2倍，融创中国(01918.HK)为37.5倍，碧桂园(02007.HK)为17.6倍——这样的估值在A股市场上或许不算什么，但是如果和内房股过去的估值相比，才明白什么叫做“当刮目相看”。

在过去，内房股的估值可以说是“低得可怜”，3—8倍的个位数市盈率就可以将其估值死死压制，成为难以突破的天花板，但是今年以来，内房股就一举突破了这一天花板，股价走势势如破竹。

那么，内房股是如何突破这一估值天花板的，这背后是否意味着港股的估值进入到了新的时代?

内房股估值突破天花板

从过去几年来看，内房股的市盈率长期保持在“低位徘徊”的水平，难有大波澜。不管是相对于A股市场上的房地产企业，还是港股的房地产企业，这一市盈率都处于相当低的水平。

以至于在2016年9月20日，登陆港交所637天的万达商业正式退市，万达商业以48港元/股上市之后，股价最低曾经跌到31.1港元/股，仅有5倍PE.

有对比才能发现变化。以去年10月9日为例，当天融创中国的市盈率只有6.43倍，碧桂园的市盈率只有7.8倍，而在2015年的10月9日，两家公司的市盈率仅有3.88倍和5.4倍，在过去几年，这两家公司的估值基本上也处于3—5倍的水平。

如今，融创中国的估值一跃达到了30倍以上，而碧桂园的市盈率也接近20倍，此外如雅居乐集团(03383.HK)，过去的市盈率只有3倍左右，目前也超过了10倍。这些内房股的估值显然都在这段时间内快速实现了“大翻身”。

目前，这些内房股的估值普遍已经达到了A股的水平，此外也将众多港股房地产公司的估值抛在了后面。万科A(000002.SZ)的市盈率为12.7倍，保利地产(600048.SH)的市盈率约为10倍。

一般认为，近期内地房企的合约销售比较好，业绩亮眼，因此得到市场的青睐;加上深港通、沪港通之后，大量的资金南下，这些因素皆有助于内房股的估值修复。

从今年中报来看，内房股的表现相当出彩，中国恒大上半年营业额约为1879.8亿元，同比增长114.8%，实现净利润约为231.3亿元，同比增加224.4%，核心业务利润率14.5%。碧桂园上半年实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%，公司股东应占利润75亿元，同比增长39.2%。

不过按照过往来看，企业业绩亮丽也不是头一回，以2013年为例，碧桂园的销售额同比增长一倍，但是股价却依然不为所动。

“南向资金对于内房股的估值肯定有推动作用，外资和港资看不懂内房股的价值，有些可能需要内资才能看懂。”上海市某分析人士表示，观察沪港通及深港通就会发现，内房股之前频频现身沪港通和深港通的南向“十大成交活跃股”，也就是说，南下资金是内房股买入主力。

星展唯高达香港研究部董事王丹认为，尽管有个别内房股的估值水平已经处于历史高位，但整体内房板块较A股地产板块仍有20%的折让，估值是否能延续上调，还需要看是否会有持续新资金进场。

港股估值体系发生变化

事实上，除了内房股估值的大幅度提升之外，近期美图公司(01357.HK)和众安在线(06060.HK)的上市也为港股市场的估值带来了“耳目一新”的感觉。

由于港股市场以机构投资者为主，这类投资者对于业绩往往非常看重，给出的估值也往往比较保守，而无论是美图公司还是众安在线，近期都未能盈利，尽管如此，这两家公司上市之后股价都出现了大幅度的上涨。那么，以上事项是否说明，港股估值进入到新时代?

“虽然互通资金成交额占比暂时还比较低，但是内地资金不断向港股市场渗透，一定会影响当地的投资风格。”申银万国首席策略分析师王胜认为。

广发基金经理余昊认为，本土资金逐步掌握话语权，将使得港股上市公司的真是价值得到重估，AH的差价将进一步收窄。港股通机制带来的AH两地估值体系融合，将为港股提供上涨支撑。从市场结构看，大市值股票估值提升后，上涨效应应有望向中小市值股票扩散。

此轮牛市，恒指自2016年初创下近4年的低位后，累计已上涨逾57%。在港股通关闭的6个交易日中，有2个交易日港股的成交额突破了千亿港元大关，另外还有3个交易日的成交额也都在800亿港元以上，在没有资金“南下”的情况下，这一交易额可谓相当庞大。

对于后市，不少机构纷纷表示乐观，如兴业证券称，恒生指数的静态估值已处于过去五年的高点。但横向与全球相比，无论恒指或者是国企指数，PE或者是PB指标仍是估值洼地。

中融基金国际业务部总监付世伟表示，港股牛市才走了一半，1到2年内港股仍然有一定的上行空间。