广州地铁3号线将“上市” REITs不适合心急的人

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每经特约评论员 蒋光祥

REITs再度引起广泛关注，可能是因为最近广州地铁3号线准备“上市”的消息。这让普通人日常乘坐“自己”价值一个多亿的交通工具出行，将不再只是一个段子。广州地铁集团拟推出的基础设施REITs业务，之所以首选广州地铁3号线主线作底层资产，无他，就是3号线人多，非常拥挤。换句话说就是生意兴隆，现金流强。广州地铁3号线途经重要交通枢纽、旅游打卡地、知名高校等人流聚集地，早晚高峰时段的“壮观场面”据说和北京十号线、上海六号线有一拼，单日客运量常居广州地铁首位。其基础设施REITs作为当前详细公布进展的城市轨道交通基础设施REITs之一，一旦成功落地拿下国内地铁REITs首单，表率作用非常明显，也给普通客户的可选资产菜单上添加了一个稳健品种。

REITs用中文表述就是不动产投资信托基金。众所周知，不动产资产有着自身的优缺点。最突出的优点是可以产生稳定现金流，比如租金收入，缺点是流动性往往比较差，遇到市场行情低迷的时候，就不太好卖。REITs则完全拿捏了这一点，将这些缺乏流动性的不动产变成较强流动性的证券。一方面不动产产生的租金等现金流，作为投资综合收益按照比例分配给投资者，另外一方面则使不动产的原始权益人，也就是资金需求方获得了资金支持，不失为一种有效的直接融资方式。更为难得的是，REITs 一般有强制派息政策，国内公募REITs每年以现金红利方式分配给投资人的金额，不低于当年可供分配金额的90%，每年不得少于1次。这比起A股很多上市公司可谓有良心了不少。

但严格来说，REITs尤其是公募REITs（公开市场通过发行标准化证券或受益凭证汇集投资者资金），在国内仍然属于新生事物。截至今年1月初，已经上市的公募REITs产品不过24只，规模不一，项目涵盖了高速公路、保障性住房、仓储物流等多种资产类型，正探索在其他基础设施领域开展试点。实际上，广州地铁集团启动基础设施REITs上市已有两年之久，在日前方才取得行政主管部门出具的无异议函。但从前景来看，公募REITs意义深远，市场容量不容小觑。近两年围绕公募REITs税制优化、新业态扩围、产品扩募等方面频现利好，其中去年初财政部及税务总局发布的试点税收政策“3号文”可作为代表。

对于普通投资者来说，随着过往收益率高企的信托（大部分为房地产相关）计划等非标产品式微，股票这些又非一般人能玩得转，市面上能够接触到的风险可控，收益尚可的资产品种已经不多，连银行主打固收的理财产品都会在行情惨淡时跌破净值。如何在这一特殊阶段，保证自己的那仨瓜两枣，亦是家庭财富的种子，有一个稍稍超越存款利息，又还算安全的投资产品，似股又似债的公募REITs目前来看可能是普通人最好的选择之一。其底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，一方面有较为明确的现金流和收益目标，一般情况下不会爆雷，遑论我国现在对REITs增量的核准相当审慎。但要想大赚也不太现实，REITs底层投资标的的稳定性也决定了收益增长空间有限。但这一在长周期视角下具备相对高确定性的金融产品，普通人参与的时候，有一点要注意，那便是要远离二级市场的折溢价炒作，此刻不妨将REITs视为“小票”，就会清楚挣钱的难度有多大，它不适合心急的人。