环球观察：全国近7成城市新房销售较为困难 这些城市去化需5年以上

新房库存消化需要多久？上海5.7个月，杭州6.1个月，但景德镇、西宁需要5年以上，山东日照、河北香河超过4年。

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从上海易居研究院今日（6月25日）发布的《百城住宅库存报告》来看，100个城市中有68个城市去化周期超过14个月，即意味着近7成城市的房屋销售状况较为困难。

值得注意的是，在二季度新房交易全面承压之下，全国多地库存走势却一反常态，不增反降。截至2023年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量50505万平方米，环比减少0.6%，同比减少3.6%。环比指标出现了连续5个月的下降，而同比指标则出现了连续4个月的下降。

交易疲软引发库存激增

数据显示，海口、深圳、合肥和三亚等重点城市库存同比增速较高，其中原因各不相同，部分和相关城市重启开发投资工作有关，如海口和三亚；以深圳为代表的部分城市新盘供应加大带了库存上升，也有部分城市或和市场交易略疲软等因素有关。

相反，肇庆、沈阳、中山、长春和苏州等城市的库存有所下降，其中肇庆降幅达到30%，特别是去化存在困难甚至面临保交付压力的郑州，库存同比反而下降17%。

一边是二三线城市库存下降，另一边则是高企的去化压力，百城中近7成城市去化遇到困难。

报告显示，有68个城市去化周期超过14个月，即意味着近7城城市的房屋销售状况较为困难。景德镇、西宁、日照等人口流入少、城市能级低的城市，购房需求并不强劲，去库存周期偏高。

济南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去库存状况总体良好，其中济南楼市表现较好，且具有一定可持续性。而上海、珠海、杭州和中山都属于高能级城市，购房需求确实相对充足。

“但这些城市也不是绝对乐观，即使上海市场去库存快，也主要是由于房价倒挂、地铁沿线，而没有地铁的远郊项目卖得并不好，甚至出现了各种违规乱象，这些都是需要注意的。”严跃进表示。

老旧库存拉长去化周期

部分城市的库存增加更凸显了销售端的疲弱。

一方面，市场整体走弱令原本人口流入少、供应较为集中的二三线城市去化更加困难；另一方面，城市库存结构也加剧了去化周期的拉长。

以去化周期超过5年的西宁为例，据克而瑞，西宁等城市2021年及之前的库存占比均在7成及以上，库存比较“旧”。而一二线城市中，库存新鲜度较高的杭州和合肥，2021年及之前的库存占比分别仅31%和20%，2022年及之后的库存占比近乎7成，大都处于持销期；上海、成都和长沙库存也比较新鲜，2022年及之后的库存占比均在55%以上。相比之下，一些城市老旧库存占比过高，加之错过了最佳销售窗口期，去化显得更加困难。

而景德镇、哈尔滨、泉州等城市，不仅库存高企、存销比周期长，往往也是70个大中城市中房价指数同环比跌幅榜的“常客”。

另有一些城市已经开始调整政策，支持去化。除南京、合肥、郑州、杭州部分区县等放松限购外，6月15日，福州福清出台新政，取消限售、支持合理住房消费。其中提到，结合新建商品住房库存实际，落实最低购房首付比例和贷款利率政策等，甚至鼓励举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。

氛围与预期，是未来市场销售的重要支撑。易居研究院判断，若销售数据不改善，那么三季度或重新出现去库存周期反弹的风险。同时，鉴于7成左右城市都面临销售较为困难的问题，所以激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性。

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