中报解读| 首开股份：上半年同比营收大增173% 归母净利润亏损19.06亿元

8月25日，首开股份（SH600376，股价4.52元，市值117亿元）发布2023年半年度报告。报告期内，首开股份实现营业收入194.01亿元，同比增长173.12%；由于成本大幅增加，归属于上市公司股东的净利润为-19.06亿元，较去年同期亏损14.24亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-19.19亿元，去年同期为-14.56亿元。

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作为公司主业和最主要的利润来源，地产板块业务贡献了营业收入中的绝大部分，实现结算收入188.51亿元。

从区域布局看，首开股份已经形成了以北京为中心的京津冀区域、北方片区和南方片区三大区域。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近1500万平方米，期末未售面积近1500万平方米。按全口径统计，首开股份上半年完成销售面积131万平米，签约金额349亿元。

营收同比大增

从近三年的中报数据看，首开股份在2021年、2022年和2023年年中分别实现营业总收入333.8亿元、71.04亿元和194亿元，尽管2023年营业收入同比2022年大幅上升，但与2021年相比，绝对金额仍然减少了近42%。

首开股份在分析营业收入变动原因时表示，与去年同期相比，期内房屋集中交付项目总规模较大，相应房屋销售收入、成本均大幅增加。

具体来看，北京地区上半年签约销售金额贡献度较大，北京区域顺义区湖光玖里、朝阳区望京樾等项目签约额均超30亿元。北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈阳、大连、厦门等住宅项目，目前累计签约销售面积较低。如厦门九珑岸，目前签约销售面积占可售面积的26%；福州市晋安区香悦项目，可售面积3.26万平方米，目前签约销售仅1.03万平方米。

上半年，首开股份在新增土储方面也有所斩获。报告期内，以底价获取昌平南邵纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。截至报告披露日，公司又在北京、厦门等地获得多块土地。

对于销售状况和未来市场的风险，首开股份也表示，“重点城市房地产供需两端走弱，市场调整压力增加，行业风险存在继续扩散的可能。面对销售承压，优质企业在核心城市补货意愿普遍增强，大量房企持续进驻北京、上海、广州、杭州等重点区域，市场竞争压力加剧。公司一方面密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在保证合理利润的前提下，争取一定规模的新增土地储备。同时，深刻理会项目所在城市房地产行业管理思路，及时把握各地出台的‘地产友好’规则，灵活调整项目营销方案，提升项目周转速度。”

净利润亏损扩大

值得注意的是，首开股份在2022年中期、2023年中期均出现了营业利润、净利润和归母净利润亏损扩大。

据Choice，2021年中期，公司营业利润达到26.58亿元，归母净利润为8.48亿元；经营性现金流也从2021年中期的98.04亿元降至2023年34.9亿元（2022年为24.89亿元）。

从主营业务数据来看，公司营业收入同比增长173%，营业成本增幅远超营收同比增幅，达到197.54%；财务费用近15亿元，同比增长6.85%。

对于经营活动产生的现金流量净额变动，首开表示有两方面的原因:受房地产行业整体影响，本期房屋销售回款减少，非并表项目资金收回降低；同时本期支付的地价款及税费减少；总体来看，经营活动产生的现金流量净额同比增加。

整体来看，首开股份在财务方面保持稳定。截至报告期末，首开股份资产总计2732.36亿元，货币资金229.09亿元；负债合计2104.54亿元，其中短期借款2000万元，一年内到期的非流动负债186.70亿元。

公司剔除预收账款后的资产负债率为72.16%，净负债率为156.65%，现金短债比为1.21倍。根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共58.02亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金104.21亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款18亿元。

在当前开发企业整体面临融资困难的环境下，首开股份仍然逆势累计发行债券产品147亿元（含公司债50亿元，中期票据97亿元）。以存量资源等作为底层资产，共取得32.2亿元融资批复额度，期限最长达18年，实现期限结构优化。此外，通过对接险资机构，实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。

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