深圳楼市真的要跌吗?
2016-08-04 10:21:22 来源:齐俊杰
今年以来深圳房价暴涨,但刚刚过了半年,却有人说,深圳要跌了,数据显示,7月深圳新房成交均价56720元/平方米,环比下跌8.2%,创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。莫非房价的拐点这么快就来了?
作者:齐俊杰(天下齐观:TXqiguan)
今年以来深圳房价暴涨,但刚刚过了半年,却有人说,深圳要跌了,数据显示,7月深圳新房成交均价56720元/平方米,环比下跌8.2%,创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。有人分析了,在政策面不变的情况下,下半年楼市的走势更趋向于稳中有涨的状态,回到新政前强势上涨的状态已无太大可能性。其实吧,这事太简单了,根据数量经济学和量子物理吧啦吧啦的分析结果显示,可能,大概也许就是上半年涨太多了,相当于先调价50%,然后给你一个92折,你猜自己是赚了还是赔了,恩,这很明显是一道送分题。
其实一直有一个误区,就是这个新房成交均价,涨的时候不明显,而跌的时候也容易误导。以大城市为例,由于城市面积大,所以基本都是一圈一圈的往外盖房。新房也是越盖越远,这个月还在5环,下个月就出了6环,所以位置不固定,新房的均价也没什么可比性。赶上两个豪盘开售,这个月就是成交均价大涨,下月赶上了郊区平民小户型卖,你感觉就是暴跌了。所以完全不具备参考性。
虽然我一直看跌房价,特别是一线城市的房地产泡沫非常巨大,严重脱离了居民的实际购买力,基本上是资金炒作和惯性思维捂盘惜售的结果,而老百姓房东们也不着急卖,都觉得早卖早亏,晚卖多赚。所以没有人要卖房,尽管房地产供给充裕,但是由于都被多套房持有者劫走了,所以显得市场供需仍然紧张,给最底层的需求者以错误的信号。记得2011年的时候,有人通过用水量来调查,深圳空置率43%,而2012年的时候,有媒体做过调查,说深圳龙岗区的某楼盘,投资需求至少一半以上,空置率更是达到8成,大部分人都混淆了投资需求和真实刚需,有人甚至觉得自己有钱没渠道理财,所以就得买房,这也叫刚需。
其实,我们不妨问问,有多少人是必须买房子的,租房子就过不下去的,孩子上不了学算是一个刚需的理由,这是我们扭曲的教育制度所导致的,未来会逐渐解决,而且估计很快解决,学区房的概念不过也就10几年时间,本意是好的,让孩子就近入学生活幸福,但没想到却给房地产做了嫁衣,所以这个肯定要改,估计也就在这几年就会逐渐淡化学区房的概念,房子跟学籍很可能也会彻底脱钩。甚至户口跟房子都有可能脱钩。除此之外,还有刚需吗?至于结不了婚,跟刚需没半毛钱关系,那是你丈母娘看你不顺眼,你要是有个比尔盖茨那样的爹,他才懒得管你到底有没有房呢!
租赁和购买都是金融行为,当预期这个资产要贬值的时候,就会选择租赁,如果预期这个资产会升值就会选择购买,比如机器设备是会贬值的,所以工厂会找租赁公司,用融资租赁的方式取得设备,然后折旧算付租金,再举个例子,为什么成功男人都愿意养情妇而不愿意将漂亮女人娶进门,这就是觉得女人的容颜是快速贬值的资产,养在外面不结婚,每月只需要付出一定的租金,而不至于套牢在手里。相反美女都愿意尽快嫁给大款,因为大款的钱是逐渐升值的,所以没人愿意去用租赁的方法陪土豪玩,都希望赶紧把他套牢攥到手里。
那么问题来了,房子呢?你觉得该涨就买,如果觉得差不多了,该跌了最好的办法就是去租。回到深圳房价的问题上,现在大家还都想着买,就说明预期还是看涨的,大家也不愿意卖,所以市场供给仍然失衡,即使大家都买不起了,但卖的人也少,所以最大的可能就是有价无市。成交量急剧萎缩,然后就这样走完最后的3-5年,直到持有房产0成本的现状被打破。然后二手房东大量抛房,彻底改变供求状况。最后带动新盘下跌。
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