中报解读 | 融创服务上半年“减收增利”，预计全年在管面积将提升15%-20%

8月21日，融创服务（HK01516，股价2.190港元，市值66.94亿港元）发布2023年中期业绩。

中报显示，上半年融创服务实现营收约为33.96亿元（人民币，下同），同比下降约15%；毛利约为8.48亿元，同比下降约25%；毛利率25%，同比下降约3.2个百分点；公司拥有人应占利润约为3.4亿元，而在2022年同期该项指标约为-7.51亿元；负债总额约47.96亿元，与2022年同期基本持平。

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值得注意的是，报告期内融创服务关联方贸易应收账款原值较2022年末减少约1.3亿元，关联方贸易应收账款减值较2022年末拨回约0.6亿元。

在8月22日举行的面向投资者的业绩会上，融创服务管理层表示，“融创服务不太会出现因关联方融创中国大额计提减值的情况。”

来源：融创服务2023年中报

归母净利润实现扭亏

规模依然是物业行业关注的重点。

截至2023年6月30日，融创服务合约建筑面积约为3.96亿平方米，在管建筑面积约为2.63亿平方米，其中住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%。

上半年，融创服务的毛利约为8.48亿元，同比下降约25%；公司拥有人应占利润约为3.4亿元，而在2022年同期，该项指标为为亏损约7.51亿元；负债总额约47.96亿元，与2022年同期基本持平。

在业绩会上，融创服务管理层表示，从今年上半年开始，公司市场拓展聚焦在45个一二线高能级城市，且45个核心城市的在管建筑面积占总在管建筑面积的约80%。“未来会继续聚焦45个核心城市，不会因为数字或者量的多少而放松拿项目的原则。”

对此，融创服务也提出了公司今年的目标，“基于目前的地产交付和外拓，预计融创服务在管面积到2023年年底会比2022年年末有15%-20%的提升，相应的收入规模也会有15%-20%的提升幅度。”

来源：融创服务2023年中报

不过，对于是否继续承接关联方融创中国项目，融创服务首席财务官杨曼表示，“底线是现金能不能回收，费用必须要覆盖成本。”

从收益部分来看，融创服务今年上半年收益存在一定减速，整体收益较去年同期下降14.9%，减少的主要原因在于由于地产行业未有明显改善，公司出于市场化原则对非业主增值服务业务持续调整、减少。

中报显示，今年上半年融创服务非业主增值服务收入约2.03亿元，同比下降了76.9%；同样下滑幅度超过70%的还有商业运营管理服务收入，上半年收入仅约0.22亿元，而去年同期为1.09亿元。

需要注意的是，物业管理服务占据了融创服务营收的绝大部分。中报显示，上半年融创服务收入约为33.96亿元，同比下降约15%。其中物业管理服务收入约29.24亿元，占总收入的86.1%，较去年同期提升了18.4个百分点。对此，融创服务解释称，主要是由于公司业务的扩张导致在管建筑面积增加。

但在毛利率方面，融创服务上半年的毛利率为25%，较2022年同期的28.2%下降约3.2个百分点。具体来看，物业管理服务毛利率同比下降1.1个百分点至24.8%，非业主增值服务下降10.6个百分点至15.7%，社区生活服务下降3.1个百分点至35.2%，商业运营管理服务下降幅度最大，同比下降60.4个百分点至14.3%。

“商业运营管理服务的毛利率大幅下降乃由于本集团出于谨慎性考量，对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致大量收入未于期内确认。”在报告中，融创服务如是解释，剔除此部分影响，期内商业运营管理服务的毛利率较去年同期提升了7.1个百分点。

关联方应收账款减少

事实上，对于物业行业而言，近两年受关联地产企业下行影响，物企应收帐款相应有所增加。

不过，今年上半年融创在此项指标上却有所减少。中报显示，融创服务的非关联方业务收入约为32.04亿元，较2022年同期增长约13%；关联方贸易应收款项总额较2022年12月31日减少约1.31亿元；关联方贸易应收款项计提的减值拨备较2022年底拨回约0.56 亿元。

关于公司的应收帐款的恢复，杨曼表示，主要得力于公司对关联方业务的持续整理。同时，她还表示，每个月公司会梳理所有项目的所有关联方的应收款余额变化情况，如果发现异常变动，公司会及时进行终止止损。“融创服务不太会出现因关联方融创中国大额计提减值的情况。”

来源：融创服务2023年中报

可用资金方面，融创服务的可用资金总额约为42.15亿元，较2022年12月31日的约47.1亿元减少约4.95亿元，主要原因在于截至2023年6月30日支付年度股息等现金净流出；报告期内融创服务的净资产为77.2亿元。

“预计2023年公司全年收入规模微增，毛利率与2022年持稳；管理效能一直在持续提升。预计2023年管理效能、管理费率要比2022年下降1-2个点。”杨曼指出，今年上半年的现金流有了好转，“全年来看，随着收缴率在年底逐渐向上拉动，相信到时公司经营现金流要比今年中期、去年同期好更多，能够覆盖大部分的净利润。”

对于下半年，融创服务在半年报中表示，公司坚持安全为本，追求质价相符的合理利润，以健康可持续经营为导向；以现金可收回性作为项目、业务发展的基础，紧抓回款，确保整体经营现金流的安全健康；以质价相符为成本管控原则，确保服务品质的同时提高管控效率、降低管控成本。

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封面图片来源：视觉中国-VCG41N1182385025